„Je korrekter alles geregelt ist, desto harmonischer lebt es sich erfahrungsgemäß in einer Eigentümergemeinschaft.“ (Brigitte Frosch)

Was Sie vielleicht noch wissen möchten

Die Teilungserklärung
Immer wieder kommt es erfahrungsgemäß zu Irritationen und Missverständnissen, wenn Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass sie als Besitzer gleichzeitig uneingeschränkte Rechte an einer gemeinsam verwalteten Immobilie haben. Wenn ein Eigentümer z.B. seinen Balkon und seine Fensterrahmen grün streichen oder in seinem Garten ein Gartenhäuschen aufstellen möchte, kann dies eventuell bei der Eigentümergemeinschaft zu lebhaften Diskussionen führen bis hin zur klaren Ablehnung.
Hier sollte die Teilungserklärung noch einmal gründlich gelesen werden. Sie ist ein Begriff aus dem WEG-Recht (Wohnungseigentumsgesetz). Um ihre Bedeutung zu verstehen, muss man wissen, dass eine Immobilie, die aus mehreren Eigentumswohnungen besteht, in der Regel aufgeteilt ist in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist dem Volleigentum gleichgestellt.
Während das Gemeinschaftseigentum in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft liegt, die für die Instandhaltung, Sicherheit und die daraus resultierenden Kosten zuständig ist, trägt beim Sondereigentum nur der Eigentümer die Verantwortung und entstehenden Kosten. Das Sondereigentum ist sozusagen sein klar definierter persönlicher Besitz.
Oft ist jedoch eine eindeutige Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nicht klar gegeben. Deshalb wird diese Abgrenzung in der sogenannten Teilungserklärung formuliert.
 
Was steht in einer Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist eine vom Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene Erklärung über die Teilung des Grundstückes in Miteigentumsanteile, die auch das Sondereigentum an einzelnen Wohnungen betreffen können. In der Teilungserklärung stehen auch die Teile des Gebäudes, die im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum (z.B. Stellplätze oder Garten) stehen.
In ihr ist festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören.
 
Eine Eigentümergemeinschaft kann z.B. Fenster nie zum Sondereigentum erklären lassen. Fenster gehören als architektonisch gestaltete Bauteile, die die Fassade prägen, immer zum Gemeinschaftseigentum. Lediglich der Innenanstrich der Fenster sowie die Fenstergriffe sind Sondereigentum. Gleiches gilt für den Balkon.
Die Teilungserklärung regelt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Außerdem regelt sie besondere Nutzungsrechte.
Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.
 
Was sind Sondernutzungsrechte?
Grundstücksflächen und Gemeinschaftseinrichtungen können nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Aber man kann sogenannte Sondernutzungsrechte vereinbaren. Damit z.B. nicht alle Wohnungseigentümer permanent die Terrasse vor der Erdgeschosswohnung überqueren, kann ein Eigentümer der Erdgeschosswohnung das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht dafür erhalten. Sondernutzungsrechte werden oftmals für Gartenflächen, Kfz-Stellplätze oder Bereiche im Dachgeschoss vergeben. Die Flächen oder Räume selbst bleiben allerdings weiterhin gemeinschaftliches Eigentum.